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STUDIO GRANDIERI MAIORANA CECCARELLI
AVV. ANDREA MAIORANA
LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE
DEI BALCONI DI UN EDIFICIO CONDOMINIALE
L’individuazione dei soggetti tenuti a sopportare le spese per interventi di manutenzione negli edifici condominiali e la ripartizione di tali spese fra i condòmini assoggettati a tale obbligo è fonte di innumerevoli litigi; il criterio generale fissato dal codice civile, secondo cui le spese relative ad interventi sulle parti comuni devono essere divise fra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno (cioè in base alle tabelle millesimali) mentre quelle riguardanti interventi sulle porzioni di proprietà esclusiva restano a carico dei singoli proprietari, all’atto pratico non sempre consente di risolvere pacificamente la questione, poichè frequentemente possono sorgere dubbi circa la natura condominiale od esclusiva di determinate parti dell’edificio.
E’ il caso, in particolare, dei balconi, che se da un lato sono collegati direttamente a singoli appartamenti di proprietà esclusiva – e pertanto possono essere utilizzati solo dal proprietario della singola unità di cui fanno parte – dall’altro costituiscono innegabilmente anche parte della facciata esterna dell’edificio, che come tale è da considerare “parte comune”, come disposto anche dall’art. 1117, I° comma, n. 1) cod. civ.; poichè inoltre il balcone può svolgere anche la funzione di copertura del piano sottostante, potrebbe ritenersi applicabile quanto il codice prevede a disciplina del “lastrici solari” (art. 1126).
Va detto subito che la questione può essere disciplinata appositamente dal regolamento condominiale; nella pratica, tuttavia, accade spesso che la regolamentazione ivi dettata, anzichè semplificare, complichi ulteriormente il problema ed anzi accade frequentemente che la soluzione proposta comporti deroghe al dettato legislativo, che tuttavia non sempre sono ammissibili e che quindi potrebbe essere dichiarata nulla dal giudice nel caso in cui la controversia sfoci in un’azione giudiziale.
Allo stesso modo, una soluzione può di volta in volta essere trovata in sede di assemblea condominiale, ma anche in tal caso il condomino che non concordasse con la decisione presa dalla maggioranza potrebbe rivolgersi al giudice e vedere annullata la delibera, se ispirata a criteri in contrasto con le regole fondamentali del codice civile in materia di proprietà.
A beneficio di chi si vedesse recapitare una convocazione dell’assemblea di condominio in cui, fra gli argomenti all’ordine del giorno, vi sia la voce “spese manutenzione (o rifacimento) balconi”, è perciò opportuno riportare i principi espressi dalla giurisprudenza in quei casi in cui è stata chiamata a risolvere controversie attinenti proprio a questo argomento.
Ebbene, la Corte di Cassazione ha affermato reiteratamente che i balconi “aggettanti”, quelli, cioè, che sporgono dal perimetro fissato dalle pareti esterne dell’edificio, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare cui sono collegati: conseguentemente, le spese di qualsiasi intervento che debba essere eseguito sulla pavimentazione o sul fondo del balcone sono di pertinenza ed a carico esclusivo del proprietario dell’unità immobiliare di cui il balcone fa parte.
Questo principio vale anche, in linea generale, per la parte esterna del balcone (parapetto, ringhiera, frontalino e/o altri elementi decorativi), tranne però nei casi in cui questi elementi siano tali da caratterizzare in modo particolare l’edificio contribuendo in modo rilevante alla sua estetica.
In sostanza, se il balcone è delimitato da una semplice ringhiera o da un parapetto in muratura completamente liscio, anche gli interventi su queste parti restano a carico del proprietario dell’unità immobiliare di cui il balcone stesso fa parte; se, invece, la parte esterna del balcone presenta elementi decorativi particolari, come possono essere dei fregi o delle decorazioni sul parapetto, o una ringhiera in ferro battuto di disegno o forma particolari, o anche una sagoma insolita e che distingue l’edificio dalla maggioranza degli altri, allora in questi casi deve essere considerata “parte comune”, in quanto contribuisce a rendere esteticamente gradevole l’intero immobile.
Con il che certamente non si risolvono tutti i problemi, spostandosi la questione su quando e in quali casi, in concreto, può dirsi che i balconi presentino tali caratteristiche!
Se, infine, il balcone non è completamente “aggettante” ma costituisce copertura dell’appartamento sottostante, si è in presenza di una cosiddetta “terrazza a livello”, alla quale si applica la norma dettata dall’art. 1126 c.c. per i lastrici solari (ossia la terrazza posta a copertura dell’intero edificio): la spesa andrà posta per un terzo a carico del condomino che ne ha l’uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità sottostanti, in proporzione dei rispettivi millesimi.